Prima di acquistare una casa o accettare un immobile in garanzia è importante controllare la presenza di formalità che possano limitarne la disponibilità. Per verificare un pignoramento su un immobile occorre consultare i Registri Immobiliari attraverso una visura ipotecaria, detta anche ispezione ipotecaria o visura ipocatastale.

La visura catastale non è sufficiente: indica identificativi, rendita e intestatari catastali, ma non mostra in modo completo pignoramenti, ipoteche e domande giudiziali. La ricerca deve essere eseguita nella Conservatoria competente e, quando emerge una formalità, può essere necessario richiederne la nota per comprenderne il contenuto.

Quale visura richiedere

Quando si conoscono gli identificativi del bene, il controllo più diretto è la visura ipotecaria per immobile. La ricerca restituisce le formalità collegate all'unità nel periodo informatizzato disponibile.

Se il controllo riguarda complessivamente una persona o una società, si può richiedere una visura ipotecaria per soggetto nella Conservatoria interessata. Questa modalità può individuare formalità relative a più beni, ma richiede attenzione per omonimie, periodo e correttezza dei dati anagrafici.

Come compare un pignoramento

 

Il pignoramento immobiliare viene normalmente pubblicizzato mediante trascrizione. Nella visura può apparire una formalità con una descrizione riferita al verbale di pignoramento o all'atto esecutivo, accompagnata da:

• data di presentazione;
• numero di registro generale;
• numero di registro particolare;
• tipologia della formalità;
• soggetti coinvolti;
• immobili interessati, nel dettaglio della nota.

La stampa sintetica non sempre permette di comprendere importo, estensione e stato della procedura. Per questo è spesso necessario richiedere l'apertura della nota della formalità.

Perché aprire la nota

La nota contiene informazioni organizzate in sezioni relative al titolo, agli immobili, ai soggetti e alle ulteriori indicazioni. Permette di verificare se il pignoramento riguardi proprio l'unità oggetto della trattativa, una quota oppure più beni.

L'apertura della nota non equivale sempre alla copia integrale dell'atto giudiziario, ma offre un dettaglio molto maggiore rispetto all'elenco sintetico. Per conoscere lo stato attuale della procedura possono essere necessarie verifiche presso il tribunale e l'assistenza di un avvocato.

Un pignoramento cancellato compare ancora?

Le formalità storiche possono restare visibili insieme alle annotazioni che ne modificano gli effetti. Per stabilire se un pignoramento sia stato cancellato, estinto o limitato non basta notare la presenza della trascrizione originaria: bisogna controllare le annotazioni successive e il loro collegamento.

Una visura letta in modo superficiale può quindi generare due errori opposti: considerare ancora efficace una formalità già cancellata oppure ignorare una situazione non definita perché è presente un'annotazione non compresa.

La visura copre tutta la storia dell'immobile?

La consultazione telematica copre il periodo informatizzato della Conservatoria, che può variare territorialmente. Per controlli molto risalenti o situazioni particolari potrebbe essere necessaria una ricerca nei registri cartacei.

In una compravendita il notaio esegue le verifiche ipotecarie necessarie, ma un controllo preliminare può evitare di avviare una trattativa su un immobile gravato da problemi rilevanti.

Pignoramento, ipoteca e domanda giudiziale

Questi termini non sono sinonimi:

• il pignoramento avvia l'espropriazione forzata del bene;
• l'ipoteca attribuisce una garanzia al creditore e può essere volontaria, giudiziale o legale;
• la domanda giudiziale rende pubblica una controversia che può incidere sull'immobile;
• il sequestro e altre trascrizioni possono limitare la disponibilità del bene.

Per valutare il rischio bisogna leggere l'intero quadro delle formalità, non cercare soltanto la parola “pignoramento”.

Cosa fare prima di acquistare?

Una verifica prudente prevede:

• controllare gli identificativi catastali dell'immobile;
• richiedere la visura ipotecaria aggiornata;
• individuare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni;
• aprire le note delle formalità rilevanti;
• sottoporre il risultato al notaio o a un legale;
• verificare eventuali cancellazioni prima del rogito.

Il venditore può dichiarare che il bene è libero, ma la verifica documentale resta essenziale.

Visura ipotecaria negativa: cosa significa?

Una visura senza formalità nel periodo ricercato non certifica in assoluto che non sia mai esistito alcun vincolo. Significa che, con i dati e l'ambito utilizzati, non sono state reperite formalità nel tratto consultato. Identificativi errati o variazioni catastali possono richiedere ricerche aggiuntive sugli immobili originari.

Domande frequenti

 

Si può sapere online l'importo esatto del debito? La nota può contenere informazioni utili, ma la situazione economica aggiornata della procedura potrebbe richiedere atti del tribunale o informazioni del creditore.

Un pignoramento impedisce sempre la vendita? La vendita ordinaria è fortemente condizionata dalla procedura e richiede una gestione giuridica specifica. Non bisogna assumere impegni senza il coinvolgimento del notaio e di un legale.