La normativa italiana prevede che il valore fiscale di un immobile sia stabilito in base al valore catastale, elemento sul quale si basa anche il calcolo delle imposte inerenti il possesso o l’acquisizione di un bene immobile. Essa rappresenta, di conseguenza, un fattore di rilevante importanza per il pagamento delle imposte relative al possesso di un bene immobile, come, ad esempio, l’IMU.
A scanso di equivoci, va specificato che la suddetta tassa dev’essere pagata non solo dai soggetti che vantano diritti di proprietà o diritti reali su un determinato immobile: l’IMU deve essere pagata anche dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e fabbricabili. Questa imposta, dopo che è stata introdotta l’abolizione dell’applicazione sull’imposta principale, dev’essere pagata - per quanto concerne la “prima casa” - solo dai proprietari di immobili che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ovvero, le cosiddette “abitazioni di lusso”)
Il valore catastale, quindi, è fondamentale per stabilire l’ammontare complessivo da versare nelle casse dell’erario per quanto concerne i beni immobili di proprietà, ma dev’essere chiarito che esso non rappresenta il valore commerciale dei medesimi, in quanto non è nient’altro che la base imponibile ove vengono applicate le imposte relative ad un immobile. Il valore catastale trova ampio impiego in svariati aspetti tributari della normativa italiana vigente. Basti pensare, infatti, che oltre ad essere utilizzato per la tassazione relative agli immobili e terreni posseduti, trova impiego anche per la determinazione delle imposte di successione, donazione, eredità, registro e donazione.
Il valore catastale di un immobile è determinato dalla moltiplicazione della rendita catastale rivalutata per i diversi coefficienti catastali stabiliti in base alla categoria catastale a cui appartiene un immobile. La rendita catastale è attribuita dall’Agenzia delle Entrate a un terreno, immobile o fabbricato in grado di produrre un reddito autonomo. Assai più complesso ed articolato, invece, il discorso inerenti ai coefficienti catastali.
Essi, infatti, sono stati stabiliti dalla legge in misura fissa per ogni singola categoria, che varia, ad esempio, se le imposte vengono pagate su immobili relativi alla “prima casa” o “seconda casa”. Vediamo, ora, quali sono i coefficienti catastali in base al gruppo catastale di appartenenza.
RAPPORTO TRA COEFFICIENTI E CATEGORIE
La categoria catastale A prevede un coefficiente catastale di 110 per la prima casa, che sale a 120 per la seconda casa; esiste, tuttavia, un’eccezione che riguarda gli immobili registrati come categoria A/10, al quale viene applicato un coefficiente catastale di 60 (uffici e studi privati). In questa categoria rientrano, sostanzialmente, le abitazioni di qualsivoglia natura. La categoria catastale B, dove sono inclusi - ad esempio - collegi, case di cura e scuole, il coefficiente catastale applicato è 140, mentre nella categoria catastale C è 120, ad eccezione della categoria C/1 (negozi e botteghe) dove è applicato un coefficiente di 40; nella categoria C rientrano - tra le altre - stalle, fabbricati e stabilimenti balneari.
Per quanto concerne la categoria catastale D, riservato agli immobili a destinazione speciale come - a titolo esemplificativo - opifici, alberghi, teatri e istituti di credito, il coefficiente catastale è pari a 60 e, a differenza della succitata categoria catastale C, non prevede alcun tipo di eccezione. La categoria catastale E, al quale appartengono gli immobili a destinazione particolare (stazioni, torri, fari, etc), prevede un coefficiente catastale di 40, mentre la categoria catastale F, in quanto non in grado di produrre alcun reddito, non prevede alcun coefficiente catastale. Per quanto concerne i terreni agricoli, inseriti nella categoria catastale T, il coefficiente è pari a 90.
