Conformità catastale - Perchè è essenziale?

Uno degli aspetti che spesso ci si trova ad affrontare, soprattutto in fase di acquisto di un immobile, è quello legato alla conformità urbanistica e catastale.

La conformità è la condizione essenziale al fine della validità di un atto di trasferimento di immobili tra vivi, come definito dall'art. 29 Cmm.1/bis della legge 52/85 in relazione alla disciplina degli atti notarili di tale genere.

E' importante prima di tutto evidenziare che vi è una sostanziale differenza tra la conformità urbanistica e quella catastale.

La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati nel corso di tempo, in relazione alla storia costruttiva del fabbricato ed è imprescindibile per la redazione di atti.

La mancata conformità urbanistica identifica infatti la mancanza totale o parziale dei titoli abilitativi necessari per la costruzione, ristrutturazione e/o modifica dell'opera, comprese eventuali opere soggette alla sola comunicazione senza necessità di permesso di costruire.

La conformità catastale invece, identifica la rispondenza tra lo stato di fatto e le informazioni disponibili in atti in catasto.

L'esempio più calzante di mancata conformità catastale è la presenza di difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e quanto rappresentato nella planimetria catastale ufficiale depositata in atti.

E' inoltre doveroso sottolineare che un immobile conforme e in regola dal punto di vista catastale, non per forza identifica che  lo sia anche sotto l'aspetto urbanistico, o viceversa.

E' il caso di immobili correttamente accatastati, ma in assenza parziale e a volte anche totale dei relativi titoli urbanistici.

Mancata regolarità urbanistica-catastale - Come procedere?

Con l'entrata in vigore del D.L. 50/2017, la conformità catastale può essere suddivisa in due parti differenti:

identifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e quanto rappresentato catastalmente. Ciò riguarda essenzialmente due aspetti, ovvero la planimetria catastale e la corrispondenza dei dati catastali identificativi.

identifica che gli intestatari risultanti in catasto siano conformi a quelli risultanti da atti trascritti presso i registri immobiliari.

Conformità catastale ed urbanistica - Quali sono le differenze?

Conformità catastale oggettiva e soggettiva

Se ci si imbatte in una compravendita e vengono riscontrate delle difformità, il primo passo è la regolarizzazione edilizia e catastale.

Ovviamente la regolarizzazione edilizia dipende dalla fattibilità, in quanto un'eventuale presentazione di pratica edilizia in sanatoria è strettamente legata a un principio imprescindibile: la doppia conformità.

La doppia conformità implica che un'opera sia sanabile solo se, l'oggetto di abuso, sarebbe   permesso sia al momento dell'abuso (in basa ovviamente alla legislatura storica nazionale e locale di quel momento), sia al momento in cui viene deciso di procedere con la presentazione di una pratica in sanatoria ( cioè in linea con la legislatura vigente).

Merita una menzione particolare il caso di reati di violazione delle norme antisismiche. La Corte di Cassazione infatti, nella sentenza penale n. 2357/2023, ha stabilito che il principio di doppia conformità urbanistica  non è sufficiente, in presenza di mancata doppia conformità sismica.

Per quanto riguarda invece la conformità catastale invece, la regolarizzazione può essere molto più semplice e non implica principi vincolanti.

E' possibile quindi regolarizzare eventuali difformità catastali presentando le necessarie pratiche catastali ( come ad esempio una pratica docfa)