COS'E UN DOCFA?

 

Il termine DOCFA ricorre spesso tra proprietari, agenti immobiliari e tecnici. Descrive il fascicolo digitale, predisposto tramite l’omonimo software, che i professionisti trasmettono all’Agenzia delle Entrate per fotografare lo stato reale di un immobile.

Predisporre un DOCFA significa allineare la banca dati catastale a ciò che esiste realmente: un passaggio essenziale, anche perché i controlli incrociati tra catasto, bonus fiscali e banche diventano sempre più serrati. La pratica

DOCFA riguarda, nello specifico, varie operazioni, come fusione, frazionamento e semplice aggiornamento planimetrico.DOCFA è l’acronimo di Documenti Catasto Fabbricati: un insieme di modelli, planimetrie e allegati che descrivono un’unità immobiliare e vengono inviati telematicamente attraverso un apposito portale. In concreto serve per:

• fotografare lo stato reale di un immobile;
• regolarizzare variazioni rispetto all’ultima planimetria depositata (come nuovi tramezzi, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso);
• ottenere la corretta rendita, indispensabile per calcolare IMU e altre imposte.

La presentazione è obbligatoria ogni volta che un intervento edilizio modifica spazi interni, volumi o numero di subalterni oppure quando occorre correggere dati catastali errati. Senza un DOCFA validato l’immobile resta irregolare ai fini fiscali, con possibili sanzioni e blocchi in caso di vendita o mutuo.

La pratica può essere predisposta soltanto da un tecnico abilitato, un geometra, un architetto o un ingegnere, con firma digitale e accesso al portale Sister. Il proprietario delega il professionista e fornisce la documentazione; il tecnico redige i file, li firma digitalmente e li trasmette, ottenendo la ricevuta di regolare protocollazione.

PROCEDURE DOCFA - QUALI SONO?

 

La procedura consente di gestire diversi scenari. Ce ne sono alcuni che possono essere considerati più frequenti e ogni operazione ha degli effetti specifici su rendita e subalterni.

Aggiornamento planimetria - È l’ipotesi più comune: dopo una ristrutturazione si sposta un muro, si installa un soppalco oppure si crea un nuovo bagno. La planimetria depositata deve riportare in modo preciso la modifica perché la rendita si basa sulla consistenza dell’unità. Servono la planimetria in scala, la relazione tecnica descrittiva, l’eventuale autocertificazione di conformità impiantistica.

Una volta validata, la nuova planimetria sostituisce la precedente. Anche degli interventi minimi, come l’abbattimento di un tramezzo che altera la superficie utile dei vani, richiedono l’aggiornamento.

Elaborato planimetrico - Quando un edificio contiene più unità, la semplice planimetria del singolo subalterno non basta. Serve, infatti, l’elaborato planimetrico, una tavola che mostra l’intera sagoma del fabbricato, i confini e la posizione di ogni unità, beni comuni compresi.

L’obbligo scatta, ad esempio, nei condomini con vani scala, cortili o impianti termici condivisi. Se la sagoma è ampia, il file va prodotto in uno specifico formato digitale per garantire leggibilità e corretta assegnazione dei beni comuni, elemento essenziale, ad esempio, durante la compravendita di cantine o posti auto.

Frazionamento catastale - Dividere un appartamento in due alloggi, separare un capannone in diversi spazi o ricavare box auto da un unico garage: sono tutte operazioni che generano nuovi subalterni. Il tecnico disegna due o più planimetrie, calcola le superfici e attribuisce categorie corrette.

Il risultato è una rendita distinta per ciascuna nuova unità, con conseguenze dirette su IMU e tassazione. In questa fase vanno aggiornate anche le tabelle millesimali, perché le quote condominiali cambiano. Le banche, durante l’istruttoria di un mutuo, verificano la correttezza della rendita e, se un DOCFA è incompleto, potrebbe essere bloccata l’erogazione.

Fusione catastale - L’operazione inversa al frazionamento consiste nella fusione catastale: due appartamenti adiacenti vengono uniti per formare un’unica abitazione più ampia. Vengono soppressi i subalterni delle unità originarie e generato un nuovo sub. Il nuovo subalterno assume la categoria prevalente: se si fondono un’abitazione e un deposito, la nuova unità resta nella categoria dell’abitazione, purché il deposito sia assorbito nell’uso residenziale. In caso contrario, il professionista valuta altre soluzioni previste dalle norme.

AGGIORNAMENTO,VERIFICHE E SANZIONI

 

Dopo l’invio, la banca dati catastale di solito si aggiorna entro 5 o 10 giorni. In presenza di richieste di integrazione i tempi si allungano. Gli uffici, infatti, possono richiedere chiarimenti o planimetrie corrette. Con una risposta tempestiva, comunque, si può evitare la sospensione della pratica.

In sede di compravendita potrebbe emergere una difformità non sanata e questo può portare a bloccare il rogito: per rimediare, si paga la sanzione e si presenta il DOCFA tardivo.

QUANTO COSTA LA PRATICA DOCFA NEL 2025?

Il costo DOCFA 2025 si compone di una quota fissa, definita dall’Agenzia delle Entrate, e del compenso per il professionista. Dall’1 gennaio 2025 la riforma dei tributi catastali ha introdotto un importo unico per unità immobiliare: la semplificazione rende immediato il calcolo, a prescindere dalla categoria o dalla destinazione. A questa cifra, che corrisponde a 70 euro, si somma l’onorario del tecnico, che varia in base alla complessità della pratica, alla dimensione dell’immobile e alla città in cui si trova lo stabile.

Il tributo erariale di 70 euro per ogni unità dichiarata con procedura DOCFA sostituisce le precedenti combinazioni di diritti e tributi speciali. Il versamento si effettua con modello F24 Elide o tramite addebito su conto corrente.

Per quanto riguarda il compenso del professionista, esistono tariffari medi pubblicati per le principali province italiane. Agli importi vanno aggiunti IVA e cassa previdenziale. In particolare, alcuni costi medi possono essere i seguenti, in base agli esempi che sono stati effettuati in precedenza:

• aggiornamento planimetrico: da 300 a 600 euro circa;
• frazionamento: da 500 a 900 euro circa;
• fusione: da 400 a 800 euro circa;
• elaborato planimetrico: da 250 a 500 euro circa.

Dal momento in cui l’unità immobiliare diventa agibile o i lavori di variazione si concludono, il proprietario ha a disposizione 30 giorni per incaricare il tecnico e trasmettere il DOCFA, un limite stabilito dall’Agenzia delle Entrate e rimasto invariato per il 2025. Superare questa finestra temporale espone a sanzioni amministrative proporzionate alla rendita. È essenziale, quindi, muoversi in fretta per rispettare i tempi previsti dalle norme.

Un ultimo accorgimento riguarda i tempi di compilazione: caricare i file in bozza già durante il cantiere permette di testare il sistema, individuare errori che potrebbero presentarsi e inviare la versione definitiva subito dopo il collaudo.

Attraverso questa strategia, la pratica dell’aggiornamento DOCFA arriva all’Agenzia delle Entrate nel giro di poche ore e la variazione viene effettuata in poco tempo. Così l’immobile risulta in regola prima che venga messa a punto qualsiasi trattativa utile.

TEMPISTICHE E MODALITA DI PRESENTAZIONE

Dal momento in cui l’unità immobiliare diventa agibile o i lavori di variazione si concludono, il proprietario ha a disposizione 30 giorni per incaricare il tecnico e trasmettere il DOCFA, un limite stabilito dall’Agenzia delle Entrate e rimasto invariato per il 2025. Superare questa finestra temporale espone a sanzioni amministrative proporzionate alla rendita. È essenziale, quindi, muoversi in fretta per rispettare i tempi previsti dalle norme.

Un ultimo accorgimento riguarda i tempi di compilazione: caricare i file in bozza già durante il cantiere permette di testare il sistema, individuare errori che potrebbero presentarsi e inviare la versione definitiva subito dopo il collaudo.

Attraverso questa strategia, la pratica dell’aggiornamento DOCFA arriva all’Agenzia delle Entrate nel giro di poche ore e la variazione viene effettuata in poco tempo. Così l’immobile risulta in regola prima che venga messa a punto qualsiasi trattativa utile.