Il fabbricato rurale, secondo la Legge n. 133 del 26 febbraio 1994 e successive modifiche è sempre stato considerato un fabbricato strettamente vincolato all'attività agricola. I fabbricati rurali infatti erano in passato censiti solo al catasto terreni, come immobili considerati pertinenze dei terreni e privi quindi di autonoma capacità reddituale. La ruralità era strettamente vincolata all'attività svolta nel terreno o terreni agricoli associati al fabbricato.
OBBLIGO DI CENSIMENTO AL CATASTO FABBRICATI
Con il dl 201/2011 (decreto salva Italia) è stato imposto l'obbligo di accatastamento dei fabbricati rurali al catasto urbano, al fine di poterne attribuire rendita catastale e procedere. La successiva legge 214/2012 ha ribadito nuovamente la necessità di dichiarazione al Catasto dei fabbricati entro il termine ultimo del 30 novembre 2012.
In caso di mancata dichiarazione, gli uffici provinciali procedono all’accertamento d'ufficio, con conseguente carico di oneri nei confronti del soggetto inadempiente e applicazione di sanzioni che vanno da 1.032 euro a 8.264 euro. Al fine di venire incontro ai soggetti inadempienti, è stato introdotto tuttavia, per gli accatastamenti eccedenti l'anno, il cosi detto ravvedimento operoso, ovvero la possibilità da parte del soggetto inadempiente di procedere all'accatastamento tardivo con una riduzione della sanzione fino all'importo di 172 euro.
FABBRICATI RURALI STRUMENTALI ED ABITATIVI
E' presente una sostanziale distinzione nei fabbricati rurali tra fabbricati di tipo strumentale e fabbricati rurali abitativi. Secondo il D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133. i fabbricati rurali strumentali rappresentano una specifica categoria di immobili, fiscalmente a minore tassazione. Tali immobili sono identificati con la categoria D/10, ovvero come fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
Le funzioni connesse alle attività agricole possono essere di varia natura, ovvero dall'allevamento o ricovero di animali, al ricovero dei prodotti agricoli, piuttosto che all'uso di ufficio dell'azione agricola. Sono tuttavia da considerarsi fabbricati rurali a uso strumentale anche gli immobili che appartengono alle categorie A/6,C/2,C/3,C/7 etc, ma alla condizione che sia presente catastalmente una specifica annotazione di ruralità.
I fabbricati rurali ad uso abitativo invece, vengono censiti in categoria catastale A/6 riguardano gli immobili abitati da uno dei seguenti soggetti:
- dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale.
E' previsto che i soggetti di cui ai numeri 1,2 e 5 debbano rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti al registro delle imprese. E' inoltre indispensabile che i soggetti delle categorie indicate siano in forza ad un titolo idoneo, come un rogito o un contratto d'affitto.
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 m2 ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario; il suddetto limite è ridotto a 3.000 m2 nel caso in cui sul terreno siano praticate colture specializzate (in serra, la funghicoltura o altra coltura intensiva). E' infine indispensabile che il volume di affari derivante dall’esercizio delle indicate attività agricole esercitate dal soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo.
COME PROCEDERE IN CASO DI MANCATA REGOLARITA' URBANISTICO-CATASTALE
Può capitare di voler "trasformare" un fabbricato rurale al fine di renderlo un immobile residenziale. Ma è possibile? la risposta è si.
Il cambio d'uso da rurale a residenziale comporta il principio fondamentale della "deruralizzazione" del bene. Per renderlo quindi abitabile ed agibile a tutti gli effetti come una normale abitazione, occorre adeguarsi alle condizioni urbanistiche necessarie, ovvero: Adeguamento degli spazi e degli impianti al fine di rispettare le norme igienico-sanitarie Rispetto delle superfici minime dei vani stabilito dalla normativa Rispetto del rapporto areo illuminanti.
Naturalmente il cambio di destinazione d'uso e la messa in atto di tutti gli adeguamenti necessari sono strettamente vincolati alle pratiche urbanistiche necessarie ( CILA, SCIA, etc), non che alla successiva SCA, ovvero la segnalazione certificata di agibilità.
