Richiedendo la planimetria di un appartamento può emergere che la scheda grafica non sia correttamente associata all'unità oppure che non risulti disponibile in consultazione. La dicitura planimetria catastale non abbinata indica in genere un problema di collegamento tra l'immagine presente negli archivi e gli identificativi catastali attuali.

Non significa necessariamente che l'immobile sia abusivo o che non sia mai stato accatastato. Le cause possono essere archivistiche, informatiche o collegate a variazioni catastali intervenute nel tempo.

Come viene associata la planimetria all'immobile

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica depositata per una specifica unità urbana. Deve essere collegata a Comune, foglio, particella e subalterno. Se l'unità cambia identificativo in seguito a una divisione, fusione o variazione, la nuova scheda dovrebbe essere correttamente registrata e associata.

Negli archivi più vecchi alcune planimetrie erano conservate in formato cartaceo e sono state successivamente digitalizzate. Durante questi passaggi possono verificarsi mancate associazioni, immagini illeggibili o collegamenti non coerenti.

Le cause più frequenti

 

Una planimetria può risultare non abbinata per:

• scheda cartacea non ancora correttamente rasterizzata;
• errore nel collegamento tra immagine e subalterno;
• variazione catastale che ha soppresso il vecchio identificativo;
• planimetria associata a una particella o subalterno precedente;
• unità molto antica priva di scheda digitale;
• incongruenza nei dati dell'intestatario;
• documento depositato ma non acquisito correttamente;
• immobile appartenente a categorie per le quali la planimetria non è ordinariamente disponibile.

Per capire quale ipotesi sia più probabile bisogna leggere la storia catastale dell'unità.

Verificare gli identificativi attuali e storici

Il primo controllo consiste nel richiedere una visura catastale storica. Il documento permette di verificare se il subalterno attuale derivi da una precedente unità, se vi siano state soppressioni o se la particella sia cambiata.

Se la planimetria è rimasta collegata a un identificativo precedente, la storia catastale offre gli elementi necessari per una ricerca più approfondita. In un condominio può essere utile anche l'elaborato planimetrico, che conferma la collocazione e l'esistenza del subalterno nel fabbricato.

Differenza tra planimetria non abbinata e planimetria difforme

I due problemi sono diversi:

• planimetria non abbinata: la scheda non viene reperita o collegata correttamente all'unità;
• planimetria difforme: la scheda è disponibile, ma non rappresenta lo stato reale dell'immobile.

Nel secondo caso può essere necessario un aggiornamento catastale preceduto dalla verifica urbanistica. Nel primo caso, invece, bisogna prima recuperare o associare la scheda esistente, oppure accertare se debba essere presentata una nuova planimetria.

Chi può richiedere la planimetria

La consultazione della planimetria è soggetta a limitazioni. Può essere richiesta dal titolare di un diritto reale o da un soggetto delegato. Un'intestazione catastale non aggiornata, una delega incompleta o un codice fiscale non allineato possono impedire l'accesso anche quando la planimetria è correttamente presente.

Prima di concludere che la scheda sia “non abbinata”, bisogna quindi escludere un problema legato alla legittimazione del richiedente.

Come si risolve

La procedura dipende dalla situazione:

• controllare visura attuale e storica;
• verificare gli identificativi indicati nell'ultimo atto;
• accertare che il richiedente sia titolare o munito di delega;
• richiedere la ricerca della scheda negli archivi;
• presentare un'istanza all'Ufficio provinciale - Territorio, se necessario;
• incaricare un tecnico quando occorre predisporre o aggiornare la planimetria.

Se l'immobile deve essere venduto, il problema va affrontato con anticipo. Il notaio e l'acquirente potrebbero richiedere una planimetria disponibile e coerente con lo stato dei luoghi.

Non ricostruire la planimetria senza verifiche

Una nuova scheda non dovrebbe essere presentata soltanto perché la precedente non viene trovata online. Occorre prima verificare gli atti catastali e urbanistici, perché una planimetria storica può contenere informazioni rilevanti sulla consistenza originaria dell'unità.

La pratica catastale deve inoltre rappresentare uno stato legittimo sotto il profilo edilizio. Catasto e Comune hanno funzioni diverse: l'aggiornamento catastale non sana eventuali difformità urbanistiche.

Domande frequenti

 

Una planimetria non abbinata rende nullo il rogito precedente? La mancata associazione archivistica non determina automaticamente la nullità di un atto. Occorre però accertare la situazione documentale e risolverla prima di un nuovo trasferimento.

 

Retevisure può garantire il recupero della scheda? Il rilascio dipende dalla presenza e dalla corretta associazione negli archivi ufficiali. In caso di indisponibilità può essere necessario rivolgersi all'Ufficio o incaricare un tecnico.