Quando si prepara una dichiarazione di successione, uno dei primi passaggi consiste nel ricostruire correttamente il patrimonio immobiliare del defunto. La visura catastale per successione permette di individuare gli immobili censiti, verificare i dati identificativi e rilevare rendita, categoria, consistenza e quota del diritto intestato. Non basta però richiedere un documento qualsiasi: la tipologia di ricerca deve essere scelta in base alle informazioni già disponibili e all'estensione del patrimonio da controllare.

Quale visura catastale serve per una successione

Se si conosce la provincia nella quale il defunto possedeva immobili, il documento più utile è normalmente la visura catastale per soggetto. La ricerca viene eseguita utilizzando i dati anagrafici e il codice fiscale della persona deceduta e restituisce gli immobili che risultano intestati nella provincia indicata.

Quando, invece, non si sa con certezza dove si trovino tutti i beni, è prudente partire da una ricerca nazionale per soggetto. Questo controllo consente di individuare le province nelle quali il soggetto risulta censito. Una volta ottenuto l'elenco delle province, si potranno richiedere le singole visure provinciali e ricostruire in modo più completo il patrimonio catastale.

Se gli eredi conoscono già Comune, foglio, particella e subalterno, può essere sufficiente una visura catastale per immobile, utile per controllare la situazione attuale di una specifica unità.

Quali dati controllare nella visura

 

Per ogni fabbricato occorre verificare almeno:

• Comune catastale, foglio, particella e subalterno;
• indirizzo e piano, quando presenti;
• categoria, classe, consistenza e rendita catastale;
• nominativo e codice fiscale dell'intestatario;
• tipo di diritto, per esempio proprietà, usufrutto o nuda proprietà;
• quota del diritto intestato al defunto.

Per i terreni, oltre agli identificativi, assumono particolare importanza qualità, classe, superficie, reddito dominicale e reddito agrario. Le informazioni devono essere lette con attenzione perché un medesimo soggetto può risultare titolare di quote diverse su più particelle o subalterni.

Visura attuale o visura storica

La visura attuale mostra la situazione registrata al momento della richiesta. La visura storica ricostruisce invece le variazioni intervenute nel tempo, come precedenti intestazioni, soppressioni, fusioni, frazionamenti o cambi di identificativo.

Per compilare la successione si parte in genere dalla situazione catastale riferibile al momento dell'apertura della successione. Se il decesso è recente e i dati risultano coerenti, la visura attuale può offrire le informazioni necessarie. In presenza di incongruenze, immobili soppressi o passaggi non chiari, la visura storica diventa molto utile per ricostruire l'evoluzione dell'unità.

Il Catasto dimostra la proprietà?

La visura catastale ha una funzione prevalentemente fiscale e descrittiva e non costituisce, da sola, prova definitiva della proprietà. Per accertare la titolarità giuridica occorre confrontare le risultanze catastali con gli atti di provenienza e con la pubblicità immobiliare conservata nei Registri Immobiliari.

Per questo motivo, soprattutto quando emergono dubbi, donazioni, ipoteche, trascrizioni o quote non chiare, può essere opportuno affiancare alla visura catastale una verifica ipotecaria. Il confronto evita di inserire nella successione dati basati esclusivamente su un'intestazione catastale non aggiornata.

Cosa fare se manca un immobile

Un bene conosciuto dagli eredi potrebbe non apparire nella ricerca per diversi motivi: dati anagrafici non allineati, codice fiscale assente o errato, voltura mai eseguita, immobile ancora intestato a un precedente proprietario oppure unità soppressa e sostituita da nuovi identificativi.

In questi casi è utile recuperare il titolo di provenienza, eseguire una visura storica sull'immobile e verificare le formalità nei Registri Immobiliari. Non è consigliabile ignorare il problema o inserire dati approssimativi, perché l'errore potrebbe riemergere in occasione di una futura vendita, divisione ereditaria o richiesta di mutuo.

Come richiedere il documento corretto

La procedura più sicura è questa:

• effettuare la ricerca nazionale se non si conoscono tutte le province;
• richiedere la visura per soggetto nelle province individuate;
• controllare quote, diritti e identificativi di ogni bene;
• approfondire con visura storica gli immobili che presentano incongruenze;
• confrontare i dati con atti notarili e dichiarazioni precedenti.

Su Retevisure è possibile richiedere online la documentazione catastale e riceverla via email, senza dover accedere personalmente alle piattaforme riservate. Una ricerca impostata correttamente riduce il rischio di omettere beni o riportare nella dichiarazione dati non aggiornati.

Domande frequenti

 

La visura per successione deve essere necessariamente storica? Non sempre. Se i dati attuali sono coerenti e il decesso è recente, può bastare la visura attuale. La versione storica è consigliata quando vi sono immobili soppressi, quote dubbie o variazioni avvenute tra la data del decesso e quella della richiesta.

La ricerca catastale comprende anche ipoteche e debiti? No. Il Catasto non mostra il quadro completo delle formalità giuridiche. Per ipoteche, pignoramenti e trascrizioni occorre una visura ipotecaria nella Conservatoria competente.